近三年來，部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險，一些在建項目逾期難交付，而房地產(chǎn)紓困基金的出現(xiàn)，被認(rèn)為是拯救“爛尾樓”的“白衣騎士”。

11月5日，南寧市平穩(wěn)基金（以下簡稱“平穩(wěn)基金”）歷經(jīng)兩年多的努力，順利完成南寧市最早違約項目“藍(lán)光雍錦瀾灣”1704套住房的交付工作，這也意味著業(yè)主們在苦等5年時間后，終于實現(xiàn)順利收房。

這也是目前全國首個單次交付超過1000套的爛尾樓盤，除此之外，平穩(wěn)基金還有兩個恒大項目正在推進(jìn)，預(yù)計年底前還將交付2886套住房。

4590套住房交付的背后，是平穩(wěn)基金始終堅持以“市場化、法制化”的手段化解問題樓盤造成的社會、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，不斷解決各種“硬骨頭”后才結(jié)出的累累碩果。

堅守“穩(wěn)民生” 啃下“硬骨頭”

位于南寧市邕寧區(qū)龍華路的“藍(lán)光雍錦瀾灣”，原本是藍(lán)光集團(tuán)于2018年售賣的項目，包括18棟高層住宅和25棟低層洋房，一二期共計1704戶。

項目原計劃在2022年6月前完成交付，但原開發(fā)商經(jīng)營不善，項目陷入了爛尾狀態(tài)。

業(yè)主劉先生在廣東打工多年，用省吃儉用的30萬元付了首付，“這是我的第一套房子，估計也是這輩子唯一一套房子，原本打算可以接在鄉(xiāng)下的父母以及在四川的岳父岳母過來居住，但是爛尾后我們失去了希望，這幾年家里人也經(jīng)常為此吵架，不得安寧?！?/p>

直到2022年9月，平穩(wěn)基金啟動對藍(lán)光雍錦瀾灣托管，項目才迎來了轉(zhuǎn)機(jī)。

平穩(wěn)基金藍(lán)光項目工程負(fù)責(zé)人表示，“接手之初，項目的大部分樓棟的主體工程雖然已經(jīng)完工，但是距離交房標(biāo)準(zhǔn)還有很大距離。樓體內(nèi)部的設(shè)施，諸如消防、管網(wǎng)、門窗、小區(qū)園林這些都還沒有做。”

該項目之所以被稱為南寧最棘手的“硬骨頭”項目之一，一是因為藍(lán)光涉嫌違規(guī)抽離項目資金等行為，導(dǎo)致整個項目錯綜復(fù)雜；二是項目體量巨大，盤活資金缺口龐大，長期停工導(dǎo)致部分工序返工，許多設(shè)備被過早拆除，對續(xù)建工程團(tuán)隊提出了很高要求；三是各方利益協(xié)調(diào)困難，既要和原施工單位談判清退，還要維穩(wěn)業(yè)主令其安心。

中央經(jīng)濟(jì)會議提出，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險。要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作。

打好商品住房爛尾風(fēng)險處置攻堅戰(zhàn)，既是去風(fēng)險的必然要求，也是推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的前提條件，這要求以平穩(wěn)基金為代表的房地產(chǎn)紓困基金要堅持為民服務(wù)、保障民生的社會責(zé)任，敢于啃“硬骨頭”，也要敢于涉險灘，在保證國有資本權(quán)益不流失的同時，探索一條行之有效的新路徑。

“白衣騎士”入局 實現(xiàn)多方共贏

“爛尾樓”的本質(zhì)是不良資產(chǎn)，尤其是在樓市下行周期階段，接手問題樓盤更是一項令人望而卻步的艱苦任務(wù)，涉及的債務(wù)債權(quán)關(guān)系紛亂復(fù)雜，過往項目資金虧空金額巨大，業(yè)主們的訴求多樣，建筑工程還要進(jìn)行新老交接……這也是近年來全國各地成立紓困基金進(jìn)展并不明顯的主要原因。

“白衣騎士”平穩(wěn)基金注冊成立于2022年8月15日，作為全國首支房地產(chǎn)紓困基金，按照政府引導(dǎo)、市場化運作的原則，以市屬國有企業(yè)出資為主，吸引社會資本共同投入發(fā)起設(shè)立，首期規(guī)模30億元，旨在助力南寧市房地產(chǎn)企業(yè)解危紓困。

據(jù)了解，平穩(wěn)基金運行過程受政府監(jiān)管，接手的項目由相關(guān)部門指定，所有投資方案都需要得到相關(guān)部門批準(zhǔn)。

接手項目后，平穩(wěn)基金按計劃向基金子公司注入保交樓資金，同時委派管理人員進(jìn)駐雍錦瀾灣項目部現(xiàn)場辦公，實現(xiàn)“?？顚Ｓ谩迸c“現(xiàn)場督導(dǎo)”的雙保險。

在和各方溝通中，平穩(wěn)基金在續(xù)建成本方面還需要原開發(fā)商認(rèn)可，托管工作也需要原開發(fā)商配合。涉及到的金融機(jī)構(gòu)，也要通過各種方案使雙方達(dá)成一致。因為保交樓采取“掛老賬、結(jié)新賬”的方式，所以在處理原總包單位方面，也曾遇到不小的阻力。

平穩(wěn)基金在政府幫助下，多次組織與原總包、分包單位，廣大業(yè)主以及藍(lán)光集團(tuán)方面開展溝通協(xié)調(diào)會，梳理各方權(quán)責(zé)。

因為保交樓項目原開發(fā)商已資不抵債，導(dǎo)致平穩(wěn)基金投入的成本面臨全額虧損的情況，平穩(wěn)基金通過房地產(chǎn)開發(fā)來平衡保交樓資金的保值增值，同時也確保了國有出資的不流失。在接手項目開發(fā)的同時，推出“邕府”品牌。

平穩(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“公司通過克服各種困難，在相關(guān)方案批準(zhǔn)以及原開發(fā)商認(rèn)可的續(xù)建成本內(nèi)，堅持按圖施工，保證不減配，甚至優(yōu)化設(shè)計方案，盡最大限度實現(xiàn)精品交付?！?/p>

通過上述努力，平穩(wěn)基金在處理出險項目的時候不僅完成了保交樓工作，還平衡各方利益實現(xiàn)了多方共贏。

更難能可貴的是，平穩(wěn)基金同時還保障了國有資本在保交樓過程中投入的資源不受損失甚至產(chǎn)生了收益，真正實現(xiàn)了“保本微利”的原則，實現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益與社會效益雙豐收。

托起南寧人民安居夢

藍(lán)光雍錦瀾灣開啟整體交付后更名為“邕府朱槿園”，象征著樓盤的涅槃重生。

“邕”是南寧的簡稱，也是南寧的母親河，“府”有宅第的意思，也隱喻了政府相關(guān)部門在此次保交樓過程中的大力支持。

有別于其他房地產(chǎn)項目必須“先收房，再看房”的模式，為了充分考慮業(yè)主權(quán)益，本次交付采用了“先看房，再收房”的模式。

住在1#棟的林先生喜提新房后，便迫不及待著手搬家事宜，部分家具、家電都安排好了。他坦言道，“得知無法交房后，感覺天都要塌了，每天心灰意冷度日如年，幸好有平穩(wěn)基金接手。希望平穩(wěn)基金可以給更多問題樓盤帶來希望，給更多處于困境的業(yè)主謀福利?！?/p>

2024年四季度，平穩(wěn)基金將交付4590套住房。除了藍(lán)光項目以外，11月份恒大御府項目將交付1482套，12月份恒大國際中心將交付1404套。

后續(xù)平穩(wěn)基金還將介入湖光學(xué)府、陽光城大唐檀境、大唐中南紫云印象、武鳴靈水小鎮(zhèn)、世茂國際中心、融創(chuàng)金弈時代等項目的保交樓、保交房工作。

平穩(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，基金設(shè)立和運作是南寧市在保交樓重大任務(wù)背景下的積極探索。基金啃急難險重的硬骨頭，并且都能探索出相應(yīng)的解決方法并通過法制化、市場化手段予以落地，體現(xiàn)了“勇?lián)?dāng)、有辦法、能落地、出實效”的城市精神。